嘿如何融资买入股票，你知道吗？

在上海楼市里，有这么一类房子，曾经那可是身份的象征。

如今却沦为了无人问津的“时代的眼泪”，

这背后到底发生了什么呢？今天咱就来好好扒一扒。

上世纪八九十年代，外资外商大批涌入上海，

那时候的外销房啊，那可是楼市里的“白月光”。

它主要是卖给华侨、外籍和港澳台人士的，需要用外币购买，

就算你有钱，也不一定能买到呢！

在那个国人工资普遍较低的年代，外销房的价格高得让人咋舌，

有的小区开盘价就高达2000美金/㎡。

你想想，那时候上海很多房子连独立的厨房、卫生间都没有，

而现在被人嫌弃的老公房也正在大量兴建。

而这些外销房，有电梯，带车位，围合式景观布局，高层视野，大堂入户，

还有24小时管家式服务，简直就是降维打击啊！

比如说长宁古北的钻石公寓，1989年开盘价500美元/平，

一套102平的两房总价51000美元，到了1995年，租金就能达到1300美元/月。

只要出租3.3年就能把买房的钱赚回来，这回报率简直让人眼红。

可好景不长，进入21世纪，外销房的高光时刻就戛然而止了。

现在的外销房，房价多年不涨反跌，市场表现差得让人揪心。

就拿静安达安大厦来说，1991年137平方的房子买入价14.71万美元。

按当时的汇率算，125万元人民币呢，那时候上海人均工资才240多块，

125万不吃不喝要干四百多年啊！

可现在同户型的挂牌价格还不到1000万，

这落差也太大了吧。

为啥外销房会被市场抛弃呢？首先，产品过时了。

很多外销房采用香港塔楼模式，碟形、扇形的异形结构。

125㎡只能分割成两房，得房率低不说，还存在暗卫、西晒、无对流窗的问题，

这哪符合咱们国人“南北通透”的居住信仰啊。

而且有的房子为了追求视觉效果，比如罗马花园的拱形阳台，

牺牲了室内实用率，住起来别提多难受了。

再者，塔楼多，容积率高，一梯八户的高密度布局，

高峰期等电梯都能等出“老年痴呆”的感觉，简直是“高层贫民窟”的既视感。

还有不少小区的土地年限本来是50年，现在都缩水到不足30年了，

这可咋整？

更让人头疼的是，商住混用现象严重。

美甲店、剧本杀店纷纷涌入小区，自住率低，人员鱼龙混杂。

原本高档的住宅小区变得廉价又嘈杂。以前靠有钱的老外买房租房，

外销房回报率高得很。

可现在呢，老外也流失了，要么去了联洋碧云这些新兴的国际社区，要么离开上海了。

而且现在外籍金领的收入也不比当年了，在上海买一套电梯房，他们也觉得吃力。

反观现在的楼市新产品，那可太有竞争力了。

外立面干挂石材，人车分流，还有泳池会所，户型设计也更加科学。

市区89㎡三房两卫，大横厅四房，郊区低密别墅，

这些新产品在同价位段把外销房打得毫无还手之力。

而且不少外销房物业费高达8-12元/㎡，但服务却没啥出彩的地方，

这谁受得了啊。

所以说，外销房的陨落，也反映出市场的铁律。

核心区位虽然是资产的护城河，但也不是免死金牌，产品力要是下滑，照样没人买账。

不过呢，外销房虽然失去了昔日的光环，但在当前楼市中也并非一无是处。

它有着区位优势，多分布于长宁古北、静安等核心市区。

像古北one（翻新）、四方新城等都占据着城市黄金区位，

经过三十年的发展，这些区域已经形成了成熟的商圈与高端居住氛围。

部分小区还叠加了优质教育资源，比如徐汇达仁花园对口建襄小学（徐汇四大公办之一），

这“地段+学区”的双重价值，还是挺吸引人的。

而且，近年通过物业翻新、户型优化等手段，部分外销房项目也焕发了新生。

再说了，相较于同地段新房，外销房的价格优势也显现出来了。

杨浦阳明新城不到700万能买三房，长宁泰荣苑千万级预算可获品质三房。

跟外环新房（如川沙观宸润府800万/120㎡）相比，更具区位优势。

咱就说，外销房的陨落，是不是也给咱们提了个醒呢？

在买房这件事上，可不能只盯着地段，产品力同样重要。

那些高容积率的“混凝土森林”，在新型低密社区的对比下，

不就成了“阳光贫困户”吗？

远郊的一些楼盘，地铁改道、配套缩水，

不都成了“睡城孤岛”了吗？

还有那些低得房率的产品，面对130%实用率的新房，

不就跟“面积诈骗犯”似的？

所以啊，朋友们，买房可得长点心，别被过去的观念套牢了。

外销房的今天，说不定就是某些楼盘的明天。

你想想，要是你花了大价钱买的房子，最后却没人愿意接盘，

那可真是“赔了夫人又折兵”啊。

所以在买房的时候，一定要综合考虑各种因素，

别让自己的血汗钱打了水漂如何融资买入股票。

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